תמ"א 38

במסגרת עבודתם במשרדי עורכי דין מובילים רכשו השותפים ניסיון רב בליווי משפטי בפרויקטים של תמ"א 38, מתחילתם ועד השלמת הפרויקט, מסירת הדירות החדשות לבעלים ומכירת דירות היזם החדשות.

משרדנו מעניק ליווי משפטי מקיף בעסקאות תמ"א 38, ליזם הפרויקט או לבעלי הדירות בבניין, לאורך כל שלבי העסקה. הליווי המשפטי כולל בין היתר את שלבי המו"מ הראשוניים, בדיקת הזכויות הקנייניות והתכנוניות, תיקון בפנקסי הזכויות על פי הצורך, חתימה על מסמך ה- "No Shop", ניהול שלב המו"מ המשפטי בין הצדדים לעסקה לצורך החתימה על הסכם מחייב וזאת תוך שימת דגש מיוחד על לוחות הזמנים לביצוע ועל בטחונות בעלי הדירות בעסקה, הליכי התכנון והגשת בקשה להיתר בניה, ליווי מול רשויות המס (שבח ורכישה, היטלי השבחה, מע"מ) תוך מיצוי מלוא ההקלות וההטבות המגיעות ליזם ולבעלי הדירות על פי כל דין, ליווי כל שלבי ביצוע הפרויקט בפועל לרבות הכנת חוזי ההתקשרות מול כל נותני השירותים והקבלנים בפרויקט, תיקון צו רישום הבית המשותף במהלך הפרויקט ובסיומו ועד שלב מכירת הדירות החדשות.

משרדנו שם דגש מיוחד על פעולה משותפת לרווחת הצדדים, בשקיפות מלאה, על פי עקרון של חלוקת רווח בין היזם ובעלי הדירות. כמו כן משרדנו מאמין במעורבות וייעוץ עסקיים לצד הליווי המשפטי.
תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) היא תוכנית מתאר ארצית שמטרתה חיזוק מבנים ישנים, שנבנו לפני שנת 1980 ולא ע"פ תקן ישראלי 413 לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה ומפגעים נוספים.

בין היתר מעניקה התוכנית אפשרות להרחבת דירות, תוספת קומות על גג המבנה, חיזוק ושיפוץ הבניין, הוספת מעליות, הוספת מרפסות והוספת חניות, הכל ללא עלות מצד בעלי הדירות ותוך ניצול פטורים והקלות מיסוי על ידי היזם.

תמ"א 38 מציעה הזדמנות ייחודית וכדאית לכל הצדדים לעסקה הנרקמת על פי הוראותיה. התוכנית יוצרת ערך כלכלי על ידי הענקת זכויות בניה ותמריצים רבים נוספים על מנת לקדם חיזוק מבנים על פיה ברחבי המדינה. תמ"א 38 מתעדכנת מעת לעת על מנת להתאים את הוראותיה לצרכי השוק ולאפשר חיזוקם של מבנים רבים ככל האפשר. עד היום פורסמו שני תיקונים לתכנית המתאר- תיקון 2 (מיום 4.2.2010) אשר הוסיף להוראות תמ"א 38 את החלופה של הריסת בניין קיים והקמת בניין חדש תחתיו תוך ניצול תוספת זכויות הבניה הקבועות בתמ"א 38 לצד זכויות בניה קיימות, ותיקון 3 (מיום 7.6.2012) שהעניק זכויות בניה נוספות בביצוע פרויקט תמ"א 38 במבני מגורים. תיקון נוסף לתמ"א 38 מצוי בשלבי הכנה וקידום על ידי משרד הפנים ועתיד לאפשר ביצוע פרויקטים על פי תמ"א 38 גם במבנים שנבנו עד שנת 1992 ככל ונבנו ללא ממ"ד וגם במבנים שאינם מיועדים למגורים לרבות משרדים, מבני תעסוקה ומבנים ציבוריים.

עסקת תמ"א 38 היא עסקה מורכבת וממושכת המחייבת ליווי צמוד על ידי עו"ד בעל ידע וניסיון בתחום, החל משלב המו"מ הראשוני. מומלץ לא לחתום על כל מסמך מחייב לפני קבלת ייעוץ משפטי.

big_icon_page3

פינוי בינוי

פרויקט פינוי בינוי הינו פרויקט בו מתקשרים בעלי דירות בבניין או במתחם "פינוי בינוי" עם יזם/קבלן בהסכם, לפיו בעלי הדירות יפנו את דירותיהם אשר ייהרסו, ובמקומן ייבנה פרויקט חדש בו בעלי הדירות יקבלו דירות חדשות ובד"כ גדולות יותר בבניין חדש שיוקם ובתמורה מקבל היזם זכויות בניה מכוחן הוא בונה דירות אשר יוותרו בבעלותו.

למעשה, פרויקט פינוי בינוי דומה במהותו לפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה), אולם במספר הבדלים מהותיים:

מצד אחד, פרויקט פינוי בינוי במהותו הינו הליך ארוך ומורכב אשר דורש במרבית המקרים טרם הוצאת היתר בניה, בין היתר, הכרזה של משרד השיכון והבינוי על המתחם כמתחם פינוי בינוי (במסלול הנפוץ) וקידום תכנית בנין עיר חדשה אשר דורש התנהלות מול רשויות התכנון והבניה השונות. בנוסף, על מנת לקבל את הטבות המס הנלוות לפרויקט פינוי בינוי, על מתחם הפינוי בינוי להיות בעל לפחות 24 יחידות דיור קיימות. זאת בשונה מפרויקט תמ"א 38 אשר זכויות הבניה בו מוקנות מכוח תכנית המתאר הארצית וניתן להוציא בו היתר בניה ללא קידום תכנית חדשה.

מאידך, בשל העובדה שבפרויקט פינוי בינוי במרבית המקרים זכויות הבניה שמקבל היזם גדולות בהרבה מזכויות הבניה המוענקות מכוח תמ"א 38 ובשל הטבות המס הרחבות יותר, בדרך כלל התמורות להן זכאים בעלי הדירות הקיימות יהיו גדולות באופן משמעותי מפרויקט תמ"א 38. בנוסף, במרבית המקרים, פרויקט פינוי בינוי מגלם בתוכו גם פיתוח סביבתי מקיף יותר מפרויקט תמ"א 38.

בשל היותו של פרויקט פינוי בינוי סבוך ומורכב, מומלץ לבעלי זכויות השוקלים ביצוע פרויקט פינוי בינוי לפנות למשרד עו"ד המתמחה בפינוי בינוי, וזאת עוד בטרם פניה ליזם.

למשרד קוטון יאיר ושות' ניסיון עשיר בליווי בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי, ומעניק ליווי מקצועי ומקיף לאורך כל שלבי העסקה. במקרה הצורך, וכחלק מהניסיון העסקי שצבר משרדנו בעסקאות פינוי בינוי, אנו נסייע לבעלי הדירות לקבל הצעות מאת יזמים, אם בהליך של "מכרז יזמים" ואם בפניה ישירה ליזמים. הליווי המשפטי כולל בין היתר את שלבי המו"מ הראשוניים, בדיקת הזכויות הקנייניות והתכנוניות, תיקון בפנקסי הזכויות על פי הצורך, ניהול שלב המו"מ המשפטי בין הצדדים לעסקה לצורך החתימה על הסכם מחייב וזאת תוך שימת דגש מיוחד על לוחות הזמנים לאישור תכנית בניין עיר וביצוע, על הבטחונות שיינתנו לבעלי הדירות מהיזם, הליכי התכנון הכוללים קידום תב"ע והגשת בקשה להיתר בניה, ליווי מול רשויות המס (שבח ורכישה, היטלי השבחה, מע"מ) תוך מיצוי מלוא ההקלות וההטבות המגיעות ליזם ולבעלי הדירות על פי כל דין, ליווי כל שלבי ביצוע הפרויקט בפועל לרבות פיקוח על חוזי ההתקשרות מול כל נותני השירותים והקבלנים בפרויקט, תיקון צו רישום הבית המשותף במהלך הפרויקט ובסיומו ועד שלב קבלת הדירות החדשות. כמו כן, למשרדנו ניסיון בטיפול משפטי בדיירים סרבנים לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים) התשס"ו-2006.

משרדנו שם דגש מיוחד על פעולה משותפת לרווחת הצדדים, בשקיפות מלאה, על פי עקרון של חלוקת רווח בין היזם ובעלי הדירות תוך שמירה מלאה על זכויות בעלי הדירות. כמו כן משרדנו מאמין במעורבות וייעוץ עסקיים לצד הליווי המשפטי.