על אף העובדה כי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 מסדירים נושאים חשובים ועקרוניים בהתקשרות עם קבלן לצורך רכישת דירה, כגון הבטחת הכספים המשולמים לצורך רכישת הדירה, פיצוי במקרה של איחור במסירת הדירה, הגדרת תקופות בדק ואחריות לגבי טיב הבניה ועוד, ישנם עוד נושאים רבים וחשובים הדורשים בדיקות מעמיקות ונקודות רבות וחשובות אשר צריך לתת עליהן את הדעת בהסכם הרכישה. על כן, כפי שיפורט במאמר זה, מומלץ מאד וחשוב ביותר להיעזר בשירותיו של עורך דין הבקי בהסכמי מכר לרכישת דירות מקבלן, וזאת אף בטרם חותמים על מסמך כלשהו בשלבי השיווק.

רוכשי דירות קבלן פוטנציאלים רבים טועים לחשוב כי דווקא בעסקה מסוג זה אין צורך להיעזר בשירותיו של עורך דין מטעמם, וזאת בעיקר משתי סיבות:

האחת, כי ממילא הם משלמים עבור שירותיו של עורך הדין של הקבלן ועל כן הוא מייצג גם אותם.

השניה, כי מדובר בחוזה בנוסח אחיד שממילא איננו נתון לשינויים.

שתי הנחות אלו יסודן בטעות.

ראשית, חשוב לדעת כי התשלום המתבצע לעורך הדין של הקבלן איננו שכר טרחה, אלא מוגדר כהשתתפות בהוצאות משפטיות והוא משולם אך ורק עבור רישום הזכויות הקנייניות על שם הרוכש. עורך הדין של הקבלן איננו מייצג את הרוכש והדבר אף אסור בהתאם לכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין. בעניין זה יש להבין כי בניגוד האינטרסים בין הקבלן לרוכש, עורך הדין של הקבלן מייצג את האינטרסים של הקבלן.

שנית, בשל העובדה כי ההסכם מנוסח על ידי עורך הדין של הקבלן, במרבית המקרים הוראותיו הינן חד צדדיות באופן מובהק כלפי הקבלן, ומהוות נקודת פתיחה למשא ומתן במהלכו ניתן וצריך לשנות עשרות ואף יותר מסעיפיו. בפועל, רוכש אשר מגיע לרכוש דירה מקבלן ואיננו מיוצג על ידי עורך דין מטעמו בדרך כלל חותם על אותו הסכם חד צדדי, כאשר רוכש אשר מגיע מיוצג על ידי עורך דין הבקי בתחום, חותם על הסכם מתוקן, מרוכך והרבה יותר דו צדדי.

במסמך זה נסקור בתמציתיות את התהליך לרכישת דירה מקבלן, את הבדיקות שעל הרוכש ועורך דינו לערוך בטרם רכישת הדירה ונביא דוגמאות לנקודות העולות במקרים רבים במהלך המשא ומתן על טיוטת ההסכם.

 

בדיקות מקדמיות

בטרם חתימה על מסמך כלשהו המטיל התחייבות כלשהי על הרוכש הפוטנציאלי, ישנן בדיקות שמומלץ לבצע, בין היתר:

  • לבדוק באיזה שלב ביצוע נמצאת הדירה המיועדת להירכש. רכישת דירה מקבלן יכולה להתבצע למעשה בכל שלב – בין אם מדובר בדירה שבנייתה נסתיימה, דירה הנמצאת בשלבי הקמה שונים (שלבי גימור, שלב הקמת מחיצות, שלד בלבד), דירה שבנייתה טרם החלה ולעיתים אף לפני שניתן היתר בניה להקמת הפרויקט. חשוב לבקר בפרויקט, להתרשם מסביבתו ומהדירה, ככל שבנייתה נמצאת בשלב בו ניתן לבקרה.לבדוק את הנוף אליו צופה או תצפה הדירה בהתאם לכיווני האוויר שלה. אל תסתפקו בהדמיות ופרוספקטים שיווקיים, אשר לעיתים אינן משקפות נאמנה את המציאות, בלשון המעטה.
  • במידה והרוכש הפוטנציאלי מתכוון לממן חלק מעלות הרכישה באמצעות משכנתא (כפי שקורה במרבית המקרים), חשוב מאד בטרם חתימה על כל מסמך מחייב, לבצע בדיקת זכאות למשכנתא מול מספר בנקים למשכנתאות. מצב בו רוכש לא מקבל מימון בנקאי לאחר חתימת הסכם מכר הינו בעייתי מאד ועלול להביא למצב של הפרת ההסכם מול הקבלן ובדרך כלל, תשלום פיצוי בגין הפרת ההסכם.
  • חשוב מאד לבדוק את סביבת הפרויקט, הן הקיימת והן זו הנמצאת בשלבי תכנון ופיתוח. יש לקחת בחשבון את כל הגורמים המשפיעים או עשויים להשפיע על איכות החיים. אין להסתמך על פרוספקטים ומצגים שיווקיים המבטיחים נוף לים, פארק יפה או גן שעשועים מול הדירה, יש לבדוק היטב מה מתוכנן בסביבה ולקחת בחשבון גורמים העלולים להפריע, כגון ציר תנועה סואן, מרכז מסחרי, איזור תעשיה, בית קברות וכיוב'. כמו כן, מומלץ לבדוק את הבניה הנוספת המתוכננת באיזור על פי תכניות בניין עיר.
  • בנוסף, יש לבדוק את הסביבה בהתאם לצרכיו הספציפיים והמשתנים של הרוכש ומשפחתו. לדוגמא, ככל שמדובר במשפחה עם ילדים מומלץ לבדוק את קרבת המסגרות החינוכיות (גנים, בתי ספר) ואיכותן, לבדוק גישה לנתיבי תנועה, תחבורה ציבורית, מתחמי קניות, אפשרויות בילוי, בתי כנסת, קופות חולים גנים ציבוריים וכיו"ב.
  • מומלץ לערוך בדיקה על הקבלן ממנו מעוניינים לרכוש את הדירה. ראשית מומלץ לברר האם מדובר בקבלן רשום כחוק. יש לברר על האיתנות הפיננסית של החברה ולוודא כי אין מדובר בחברה המצויה בקשיים ועלולה להיקלע להליכים כגון הקפאת הליכים או פשיטת רגל. ניתן לברר פרטים על פרויקטים נוספים של אותו קבלן, לדלות פרטים על איכות הבניה והאם ידוע על ליקויי בנייה הן באמצעות ביקור בפרויקטים אחרים של אותו קבלן והן באמצעות שיחות עם לקוחות עבר של הקבלן. כמו כן, מומלץ לבדוק את ההיסטוריה המשפטית של הקבלן ובמיוחד תביעות שהוגשו נגדו על ידי רוכשי דירות.

 

"בקשה לרכישת דירה"

לאחר שהקונה גמר בליבו לרכוש את הדירה מהקבלן וסוכם על מחיר, שולף איש השיווק מסמך "תמים" לכאורה עליו הקונה הפוטנציאלי מתבקש לחתום, אשר למעשה מבחינה משפטית מצוי בתחום האפור, אשר בו מופיעים פרטים כלליים על הדירה והפרויקט, ובמסגרתו מתבקש הקונה הפוטנציאלי להפקיד סכום כסף מסוים (הנע בין עשרות למאות אלפי שקלים) המוגדר כ"דמי רצינות". מטרת המסמך הינה להבטיח את רצינות הקונה ולשריין את הדירה עד לחתימת הסכם מכר סופי ומפורט.

מסמך זה עלול להיות בעייתי ביותר, שכן במרבית המקרים הוראותיו קובעות כי ככל שהקונה לא יחתום על הסכם מכר סופי בנוסח שיומצא לו על ידי עורכי הדין של הקבלן תוך פרק זמן מסוים מיום חתימת הבקשה לרכישת דירה והפקדת דמי הרצינות (בדרך כלל המועד הנקוב הינו 14 ימים), אזי הקבלן יהיה רשאי לחלט לקונה את דמי הרצינות.

חתימה על מסמך בקשה לרכישת דירה יוצר למעשה בעיה כפולה – האחת, שהקונה חותם על מסמך שהוא מעין "זכרון דברים" בו הוא מתחייב לרכוש דירה ללא בדיקות מוקדמות וללא התייעצות עם עורך דין. השניה, מכיוון שהקונה מתחייב לחתום על הסכם מכר בנוסח שיומצא לו על ידי עורכי הדין של הקבלן, ככל שימנה הקונה עורך דין מטעמו לצורך חתימת הסכם המכר, אותו עורך דין ייכנס מלכתחילה לעמדה בעייתית בה ידיו כבולות בכל הקשור לתיקונים שיש לבצע בהסכם.

מכיוון שכך, חשוב ביותר להתייעץ עם עורך דין מומחה לרכישת דירות מקבלן טרם חתימת הבקשה לרכישת דירה. המצב האופטימלי הוא לא לחתום על כל מסמך מחייב בטרם חתימה על הסכם המכר וכמובן לא להעביר כספים עד אותו מועד.

במקרה בו אנשי השיווק מטעם הקבלן מתעקשים כי תיחתם בקשה לרכישת דירה, יש לוודא כי עורך הדין מטעם הקונה מתקן את המסמך באופן שבו אם בתוך פרק הזמן שהוקצב לחתימה על הסכם המכר לא הגיעו עורך הדין מטעם הקבלן ועורך הדין מטעם הקונה לנוסח מוסכם של הסכם המכר על נספחיו, מכל סיבה שהיא, הבקשה לרכישת הדירה תהיה מבוטלת ודמי הרצינות שהפקיד הקונה יושבו לו במלואם וללא כל תנאי.

הבטחת כספי הרוכש (ערבויות ובטחונות)

בטרם נפרט על הליך המו"מ לכריתת הסכם המכר והנקודות העיקריות עליהן עורך הדין המייצג רוכש ברכישת דירה מקבלן צריך לתת את הדעת, חשוב להבין כיצד הסדיר המחוקק את הבטחת הכספים שמפקיד הרוכש בעד רכישת הדירה.

לאור מקרה "חפציבה", בו לרוכשי דירות לא ניתנו ערבויות ובטוחות לכספים ששילמו לצורך רכישת הדירות, ובסופו של דבר החברה נקלעה להליכי פירוק והרוכשים לא קיבלו חזקה בדירות שרכשו, תוקן החוק וכיום הוא קובע הוראות מחייבות, אשר אינן ניתנות לשינוי אף בהסכמת הרוכש, כיצד יושקעו כספי רוכשי דירות מקבלן ואילו בטחונות יינתנו להם תמורת התשלומים.

כיום, חוק המכר חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, קובע כי לקבלן אסור לגבות סכום העולה על 7% ממחיר הדירה, אלא אם הבטיח את כספי הקונה באחת הדרכים הקבועות בחוק, כמפורט להלן:

  1. מסר לקונה ערבות בנקאית בנוסח שנקבע ("ערבות חוק מכר").
  2. היזם ביטח את עצמו אצל "מבטח" (חברת ביטוח מוכרת) ומסר לרוכש פוליסת ביטוח להבטחת החזרת הכספים.
  3. שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע עליה היא נבנית, במשכנתא ראשונה לטובת הקונה.
  4. רשם הערת אזהרה לטובת הרוכש על זכויותיו בדירה או על החלק היחסי בקרקע עליה נבנית הדירה, ובלבד שלא נרשם שעבוד, עיקול, או זכות צד שלישי שיש להם עדיפות על הערת האזהרה.
  5. העביר את הזכויות בדירה או בחלק היחסי של הקרקע עליה היא נבנית לטובת הקונה, כשהיא נקייה משעבוד, עיקול או זכות צד שלישי.

 

יחד עם זאת, תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה), תשל"ה-1975, קובעות כי במידה והבטוחה שניתנה לקונה היא אחת מהמפורטות בסעיפים 3-5 לעיל (כל בטוחה שאינה ערבות חוק מכר או פוליסת ביטוח), הקונה לא ישלם תשלומים העולים על המפורט בהתאם להתקדמות הבניה:

  1. עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנה שלא על קומת עמודים ישלם הקונה עד 40% ממחיר הדירה (כולל ה-7% ששילם ולא חייבים במתן בטוחה על ידי הקבלן).
  2. עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה (לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת לאינסטלציית מים וחשמל) ישלם הקונה עד 20% נוספים ממחיר הדירה.
  3. עם גמר טיח פנים ישלם הקונה 15% נוספים ממחיר הדירה.
  4. עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ של הדירה ישלם הקונה 15% נוספים ממחיר הדירה.
  5. עם מסירת הדירה בהתאם לחוק המכר ישלם הקונה את יתרת התמורה עבור הדירה.

לאור העובדה כי במרבית המקרים נעזר הקבלן במימון בנקאי לצורך השלמת הפרויקט, ולצורך קבלת המימון הקבלן משעבד לטובת הבנק המלווה את הקרקע בשעבוד בדרגה ראשונה, אזי לא יכול הקבלן להעניק בטחונות לפי סעיפים 3-5 כמפורט לעיל (הערת אזהרה ללא זכות קודמת, שעבוד מדרגה ראשונה או זכויות בקרקע) ועל כן ברוב המכריע של המקרים הבטוחה שתינתן לטובת רוכש דירה מקבלן היא ערבות בנקאית בנוסח חוק המכר או פוליסת ביטוח.

חשוב לדעת כי במקרה בו אכן ניתנה בטוחה מסוג ערבות חוק מכר או פוליסת ביטוח, הקבלן לא יוכל להחליפה בבטוחה אחרת עד מועד מסירת החזקה בדירה.

עוד חשוב לדעת כי על מנת להבטיח קבלת ערבות בנקאית ולוודא כי כספי הרוכש דירה מקבלן ישמשו לצורך בניית הדירה ולא לצורך בניית פרויקט אחר או יעברו לכיסו של הקבלן, מחויב הקבלן לפעול במתכונת "חשבון ליווי סגור", במסגרתו נפתח חשבון בנק אליו מופקדים כל הכספים המשולמים על ידי רוכשי הדירות באותו פרויקט, והבנק מזרים כספים מהחשבון אך ורק בהתאם להתקדמות הבניה, וזאת על מנת לוודא כי הכספים משמשים לבניית הפרויקט.

הכספים משולמים על ידי הרוכשים לאותו חשבון ליווי סגור אך ורק באמצעות פנקס שוברים, המונפק על ידי הבנק לכל דירה. הקבלן חייב למסור לרוכש את פנקס השוברים ואסור לו לקבל תשלומים על חשבון הדירה בשום דרך אחרת.

החוק קובע כי ההוצאות הכרוכות בהנפקת הבטוחה יחולו על הקבלן, אלא אם כן נקבע אחרת בין הצדדים במסגרת הסכם המכר. נהוג כי הקבלן אכן נושא בהוצאות אלו, ולכן חשוב כי עורך הדין המייצג את הרוכש ברכישת דירה מקבלן יוודא זאת ויעמוד על כך במסגרת המו"מ על הסכם המכר.

חשוב מאד כי עורך הדין המייצג את הרוכש ברכישת דירה מקבלן, יוודא כי הבטוחה המוענקת לרוכש תואמת את החוק וכי הקבלן מתנהל בהתאם למתכונת המפורטת לעיל. כמו כן, חשוב כי עוה"ד המייצג רוכש ברכישת דירה מקבלן יוודא את נוסח הערבות וכן את העובדה כי היא חד משמעית ואיננה מותנית בכל תנאי.

 

משא ומתן על הסכם המכר

לאחר שהרוכש ערך את הבדיקות המקדמיות כאמור לעיל וחתם על טופס בקשת הרכישה (ככל והקבלן לא הסכים לוותר על דרישה זו), מתחיל השלב העיקרי ברכישת הדירה והוא המשא ומתן המשפטי של עורך הדין מטעם הרוכש מול עורך הדין של הקבלן.

היות וכל הסכם מנוסח בצורה שונה ומכיל הוראות שונות, כמובן שבכל הסכם על עורך הדין המייצג את הרוכש מול הקבלן לתת את הדעת על נקודות שונות, אך נביא להלן מס' דוגמאות לנקודות חשובות הדורשות התייחסות ולבדיקות שעל עורך הדין לערוך במסגרת רוב הסכמי המכר של הקבלנים הקיימים בשוק:

  • על עורך הדין המייצג את הרוכש ברכישת דירה מקבלן ראשית להפיק נסח טאבו ולבדוק האם זכויות הקבלן בקרקע רשומות על שמו. ככל שהזכויות לא רשומות על שם הקבלן, הדבר צריך להדליק נורות אזהרה, אך לא בטוח שמדובר בתרמית. על עורך הדין לדרוש ולקבל מסמכים אשר יניחו את דעתו כי קיימת סיבה מוצדקת לעובדה שהזכויות לא רשומות על שם הקבלן, ולבדוק כי לא מדובר בסיבה המטילה סיכון על העסקה ועל כספי הרוכש.
  • במידה והפרויקט מתבצע במתכונת של "עסקת קומבינציה" (עסקה בה בעלים של מגרש מעבירים חלק מהמגרש לקבלן, אשר מקים פרויקט, מוסר חלק מהדירות כפי שהוסכם לבעלים ומוכר את יתרת הדירות), על עורך הדין המייצג את הרוכש לוודא כי הדירה הנמכרת אכן הוקצתה לקבלן במסגרת הסכם הקומבינציה.
  • על עורך הדין המייצג רוכש דירה מקבלן לוודא כי לא קיימים שעבודים, עיקולים או זכויות צד ג' כלשהם על הקרקע, למעט שעבוד לטובת הבנק המלווה במרבית המקרים. ככל שקיימים כאלו, עליו לדאוג לקבל מסמכים אשר יניחו את דעתו כי לא מדובר בסיכון עבור הרוכש.
  • במקרה בו הפרויקט מוקם על אדמת מדינה (רשות מקרקעי ישראל, רשות הפיתוח וכיוב'), על עורך הדין המייצג את הרוכש לקבל לידיו אישור זכויות המפרט את זכויות הקבלן בקרקע. כמו כן, על עורך הדין לבדוק אם הקרקע עברה היוון, שאם לא, יתכן ויחולו על הרוכש תשלומים עתידיים למנהל כגון דמי היוון, דמי חכירה שנתיים, דמי הסכמה וכו'.
  • היתר בניה – על עורך הדין המייצג רוכש ברכישת דירה מקבלן לבדוק האם ניתן לפרויקט בכלל ולדירה הנרכשת בפרט "היתר בניה" כדין ורצוי אף להטמיע בהסכם המכר התחייבות של הקבלן כי הדירה נבנית על פי היתר הבניה. לעיתים קבלן יוצא בשיווק אף בטרם קבלת היתר בניה, וזאת בדרך כלל כנגד הנחה משמעותית במחיר הדירה. יש לקחת בחשבון כי רכישת דירה שטרם ניתן לה היתר בניה טומנת בחובה סיכון משמעותי. במקרה זה, מומלץ לערוך בדיקות בדבר ההליכים התכנוניים בהם מצוי הקבלן על מנת לקבל את היתר הבניה ואף מומלץ כי עורך הדין מטעם הרוכש ידאג כי יתווסף סעיף להסכם המכר לפיו ככל שלא יתקבל היתר בניה לדירה תוך פרק זמן שייקבע, לרוכש תעמוד האפשרות לבטל את ההסכם ולקבל את כל כספו בחזרה.
  • על עורך הדין לוודא כי לקבלן אישור מס הכנסה (טופס 50) לאותה שנת המס או למכירת הדירות בפרויקט הספציפי, על מנת שלא תתעורר בעיה בהעברת הזכויות בדירה על שם הקונה.
  • יש לוודא כי פרטי הדירה, לרבות שטחה, קומתה, כיווני האוויר שלה וגודל מרפסת, ככל שקיימת, תואמים את הדירה אותה בחרתם לרכוש. ככל ורכשתם חניה/חניות או מחסן, יש לוודא כי הצמדות אלו צוינו במפורש בהסכם המכר ומספרי החניה והמחסן תואמים את אלו אותם בחרתם לרכוש.
  • מע"מ – על עורך הדין המייצג ברכישת דירה מקבלן לוודא כי כל התשלומים המשולמים במסגרת הסכם המכר כוללים מס ערך מוסף כדין.
  • הוצאות פיתוח – מדובר במושג רחב מאד שאינו מוגדר בבירור. על עורך הדין לוודא בכל מקרה כי מלוא הוצאות הפיתוח מכל סוג, שידועות ביום חתימת ההסכם יחולו וישולמו על ידי הקבלן, וכן לנסות להתעקש כי אף מלוא הוצאות הפיתוח עד מועד מסירת הדירה יחולו על הקבלן.
  • על עורך הדין המייצג את הרוכש ברכישת דירה מקבלן לוודא כי בהסכם המכר קיים תאריך מוגדר למסירת הדירה. במרבית הסכמי המכר הקבלן מסייג את תאריך המסירה וקובע סעיף בו מנויים מקרים, שלכאורה לקבלן אין שליטה עליהם, אשר בקרותם,איחור בלוחות הזמנים אליהם התחייב הקבלן לא ייחשב כאיחור. בין המקרים ניתן למנות מחסור כללי בחומרי בניה, מחסור בכוח אדם, מלחמה או פעולות איבה, גיוס עובדים כללי, שביתות או השבתות וכיוב'.

מומלץ כי עורך הדין המייצג את הרוכש יצמצם למינימום ההכרחי את אותן סיבות המנויות בסעיף, ובכל מקרה יש לוודא שהסעיף לא יכיל הוראה כללית ורחבה מדי של "כוח עליון".

יש לקחת בחשבון שהחוק מאפשר "תקופת חסד" (גרייס) של חודשיים בהם איחור במסירה לא יזכה את הקונה בפיצוי, אך מעבר לחודשיים הקונה יזכה לפיצוי החל מיום האיחור הראשון (הרחבה על כך בהמשך).

  • סיום הפיתוח – על עורך הדין מטעם הרוכש לוודא ולקבוע תקופת זמן קצרה ומוגבלת בה על הקבלן לסיים את עבודות הפיתוח בפרויקט, על מנת שהרוכש לא יתגורר זמן רב בסביבת אתר בניה.
  • שינויים ותוספות לדירה – על עורך הדין לוודא כי בהסכם המכר יהיה קיים סעיף המתיר לרוכש לבצע שינויים ותוספות לדירה. אמנם כמובן שלא בכל שלב של הפרויקט (למשל כשהדירה גמורה) ניתן לערוך את כל סוגי השינויים, אך יש לוודא כי המועד האחרון לבקשות אינו מוקדם מדי וכן שאינו חלף כבר.

על השינויים להיערך במסגרת נספח שייחתם בין הצדדים כתוספת להסכם, בו יהיה נקוב סכום השינוי או התוספת (נהוג כי לרוכשים ניתנת הנחה מסוימת ממחירון הקבלן) וכן את פרק הזמן המוגדר בו יידחה מועד מסירת הדירה בעקבות השינויים, אם יש צורך בדחייה. כמו כן, יש לוודא קבלת זיכוי עבור אביזרים עליהם מוותרים במסגרת השינויים שעורכים בדירה.

  • פרוטוקול מסירה – על הסכם המכר לקבוע כי עם קבלת הדירה, ייערך בה סיור, במסגרתו ימלאו הקונה ונציגי הקבלן פרוטוקול מסירה, בו יפורטו כל הליקויים שיתגלו על ידי הקונה. על עורך דין רכישת דירה מקבלן לוודא כי בהסכם המכר אין סעיף לפיו קבלת הדירה משמעה כי הדירה במצב מושלם על פי המפרט. בדרך כלל, על פי הוראות הסכם המכר, הקונה לא יוכל לבוא בטענות לקבלן לגבי ליקוי שלא פורט בפרוטוקול המסירה. בהקשר זה, מומלץ כי עו"ד לרכישת דירה מקבלן ידאג כי להסכם המכר תתווסף הוראה לפיה ליקוי שקונה סביר שאינו מומחה לא יכול היה לגלות בבדיקה סבירה יחייב את הקבלן בתיקונו גם אם לא נרשם בפרוטוקול המסירה.
  • רישום זכויות הקונה – על עורך הדין המייצג את הרוכש לעמוד על כך כי בהסכם המכר יוגדר מועד מדויק בו יירשמו זכויות הקונה, בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל ("מינהל מקרקעי ישראל" לשעבר) לפי העניין, וכן את המועד בו מתחייב הקבלן לרשום את הבניין כבית משותף (אמנם מוסדר בחוק אך כדאי שיופיע גם בהסכם).
  • פיצוי מוסכם – ברוב הסכמי המכר ברכישת דירה מקבלן, ישנו סעיף לפיו במידה של הפרת ההסכם על ידי הקונה, הקבלן יהיה זכאי, בנוסף לכל הסעדים המגיעים לו על פי דין, לפיצוי מוסכם ללא כל צורך בהוכחת נזק (בדרך כלל הפיצוי המוסכם עומד על שיעור של 10% משווי הדירה). הואיל והסכם המכר מכיל התחייבויות הדדיות והוא ניתן להפרה גם על ידי הקבלן, מומלץ להתעקש על הפיכת הסעיף להדדי, כך שגם במקרה של הפרת ההסכם על ידי הקבלן, הקונה יהיה זכאי לפיצוי המוסכם.
  • הרכוש המשותף – על עורך הדין המייצג קונה לבדוק מה קובעות הוראות הסכם המכר לגבי הרכוש המשותף. אילו חלקים הוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות בבניין, האם הגג, כולו או חלקו, מוצמד לדירות הפנטהאוז ומה הגישה של שאר הדירות אליו, האם הקבלן שומר לעצמו זכויות בשטחים אלו וכן מה דינן של זכויות הבניה הבלתי מנוצלות או העתידיות – האם הן רכוש כל הדירות, האם מוצמדות לדירות הגג או האם הקבלן שומר לעצמו את הזכויות לגביהן.
  • חיבור הבניין למערכות – יש לוודאכי התשלומים עבור חיבור הבניין למערכות שונות כגון חשמל, מים, גז, טלפון וכו' חלים על הקבלן. נהוג כי הוצאות חיבור הדירה עצמה למערכות אלה חלות על הקונה.
  • הצהרות הקבלן – סעיף ההצהרות בהסכם מכר הינו סעיף חשוב, שכן בסעיף זה הקבלן מצהיר לגבי העובדות ומציג את מצגיו לגבי הפרויקט. בדרך כלל סעיף הצהרות הקבלן בהסכמי דליל והקבלן נמנע במכוון מלהצהיר הצהרות שישמשו עילה כנגדו במקרה של הליכים משפטיים. מומלץ לעבות סעיף זה ולהוסיף הצהרות כגון שהקבלן מתחייב לבנות את הדירה על פי היתר בניה כדין, שהדירה נקייה משעבודים וזכויות שונות של צדדים שלישיים, שהקבלן לא הסתיר פגמים נסתרים לגבי הדירה וכיוב'.
  • מיסים – על עורך הדין המייצג רוכש לוודא כי הקבלן נושא בתשלומי המיסים החלים על מוכר בעסקת מקרקעין. מיסי ארנונה ומיסים שוטפים עד יום מסירת החזקה בדירה, היטל השבחה צריך לחול על הקבלן בגין תכניות שאושרו עד מועד חתימת ההסכם, מס שבח/מס הכנסה בגין מכירת הדירה יחול על הקבלן וכיוב'.
  • העברת זכויות – על עורך הדין המייצג את הרוכש לוודא כי הסכם המכר קובע הוראות סבירות ומקובלות לגבי מצב בו הקונה מעוניין למכור את הדירה בכל שלב עד למועד רישום הבית המשותף. מקובל כי האפשרות למכור מותנית בקיום כל התחייבויות הקונה עד לאותו שלב וכן בהמצאת מלוא המסמכים הנדרשים לצורך העברת הזכויות על שם הנעבר. בכל מקרה אין להסכים לסעיף השולל את זכות הקונה למכור את הדירה באופן גורף, או המקנה לקבלן שיקול דעת מוחלט בעניין. כמו כן, יש לוודא כי הקבלן לא גובה עבור העברת הזכויות סכום הגבוה מהתעריף המקסימלי הקבוע בצו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), התש"ס– 1999.
  • על עורך הדין לוודא כי על פי הוראות ההסכם, הערבויות שהונפקו לקונה יושבו לבנק המלווה אך ורק כנגד מסירת החזקה בדירה. כמו כן, גם במקרה של ביטול ההסכם יש לוודא כי הערבויות לא יוחזרו עד קבלת הכספים ששילם שקונה. על מנת לגשר על פערי הזמן, ניתן לקבוע מנגנון של מסירת הערבויות בנאמנות לידי עורכי הדין של הקבלן.
  • מומלץ לקבוע תקופת חסד ("גרייס") של 7 ימים לפחות בהם איחור בתשלום לא ייחשב הפרת ההסכם על ידי הקונה.

 

מסמכים המצורפים להסכם המכר

על פי חוק המכר, אלו המסמכים אותם יש לצרף כנספחים להסכם המכר:

  • המפרט הטכני של הדירה הנרכשת, בהתאם לנוסח הקבוע בצו מכר דירות (טופס של מפרט) התשל"ד-1974.
  • תכנית אדריכלית של הדירה.
  • תכנית אדריכלית של קומה טיפוסית, של קומת הכניסה ושל קומת הגג.
  • תכנית חניות ומחסנים עם סימון ברור של הצמדות הדירה (חניות ומחסן, ככל וישנם).
  • הוראות תחזוקה למערכות הדירה ולחומריה.

כמו כן, נהוג כי מצרפים להסכם המכר נספח ייפוי כחבו מייפה הרוכש את כוחם של עורכי הדין של הקבלן (ולעיתים גם את הקבלן עצמו) לבצע את כל הדרוש לצורך רישום חלוקת המגרש, רישום זכויות הקונה בדירה ורישום בית משותף. עוד נהוג לצרף נספח בנקאי בו מיידע הבנק המלווה את הקונה באופן תהליך הליווי, אופן התשלומים והבטחת כספי הרוכש וכולל גם הסתייגות הבנק המלווה מאחריות כלפי הקונה להתחייבויות הקבלן.

 

מה עושים במקרה של איחור הקבלן במסירת הדירה

פיצוי הקונה במקרה של איחור הקבלן במסירת הדירה מוסדר בחוק המכר.

החוק קובע כי איחור שלא עולה על 60 ימים לא יזכה את הקונה בפיצוי בגין האיחור.

יחד עם זאת, איחור העולה על שישים יום יזכה את הקונה בפיצוי, ללא כל הוכחת נזק, בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כשהם מוכפלים ב-1.5 (דהיינו, 150% מדמי השכירות הנהוגים לדירה דומה באזור), החל מיום האיחור הראשון ועד לתקופה של 8 חודשי איחור ממועד המסירה המתוכנן, עבור כל חודש איחור או חלק יחסי ממנו.

לאחר איחור במסירת הדירה העולה על 8 חודשים יזכה הקונה בפיצוי, ללא כל הוכחת נזק, של סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כשהם מוכפלים ב-1.25 (דהיינו, 125% מדמי השכירות הנהוגים לדירה דומה באזור), עבור כל חודש איחור או חלק יחסי ממנו.

נזכיר כי לא ייספרו במניין הימים לצורך קבלת פיצוי מקרים אשר על פי הקבוע בהסכם המכר אינם בשליטתו של הקבלן, ועל כן מומלץ להגדירם באופן הצר ביותר שניתן.

ישנם קבלנים אשר על מנת "לעקוף" את הקבוע בחוק המכר קובעים בהסכם המכר סעיף בו מפורט מחיר הפיצוי שיקבל הקונה במקרה של איחור (בדרך כלל כמובן שסכום הפיצוי נמוך בהרבה מהמנגנון הקבוע בחוק המכר) תוך שהקונה מצהיר שמבחינתו הפיצוי ראוי ומהווה את הפיצוי הקבוע בחוק המכר או לחלופין מגדירים בהסכם מה הם דמי השכירות הנהוגים לדירה דומה באזור אשר על פיהם יחושב הפיצוי על פי הוראות חוק המכר.

כמובן שמומלץ שעורך הדין המייצג את הרוכש ידאג לבטל כל סעיף כזה שמקבע את הפיצוי בגין איחור, מתוך הבנה כי ייתכן שמחירי השכירות באזור במועד האיחור יהיו גבוהים בהרבה וכי ממילא הסכום הנקוב בדרך כלל בהסכמי המכר נמוך מדמי השכירות הנהוגים אף במועד חתימת ההסכם.

 

הוצאות משפטיות בהן נושא רוכש דירה מקבלן-

במעמד חתימת הסכם המכר משלם רוכש דירה מקבלן, ישירות לעורך הדין של הקבלן, תשלום עבור השתתפות בהוצאות משפטיות.

כיום, לאחר תיקון 7 לחוק המכר, רשאי עורך הדין של הקבלן לגבות מחיר מרבי של 0.5% ממחיר הדירה, או 5,000 ש"ח (בתוספת מע"מ), לפי הנמוך מבין השניים (ההגבלה אינה חלה על דירות שמחירן עולה על 4,642,750 ש"ח).

יש לוודא כי שכר הטרחה שנגבה אינו עולה על הסכום האמור.

נחזור ונדגיש כי שכר טרחה זה משולם אך ורק עבור רישום זכויות הקונה. בכל מקרה עורך הדין מטעם הקבלן איננו מייצג את הרוכש ומומלץ ביותר להיעזר בשירותיו של עו"ד המתמחה בתחום רכישה מקבלן.

 

תקופת הבדק ותקופת האחריות-

חוק המכר קובע כי על קבלן לתת אחריות על טיב הבניה והחומרים ומגדיר את התקופות בהן יהא הקבלן אחראי כלפי הרוכשים בגין ליקויי בניה.

התקופה הכוללת בה הקבלן אחראי כאמור, מתחלקת לשתי תקופות: תקופת הבדק ותקופת האחריות.

תקופת הבדק מתחילה עם מסירת הדירה לרוכש ונמשכת בין שנה ל-7 שנים, בהתאם למהות הליקוי (כפי שמפורט בתוספת לחוק המכר דירות).

תקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק (לגבי כל סוג של ליקוי) ונמשכת 3 שנים.

ההבדל בין תקופת הבדק לבין תקופת האחריות הוא שבתקופת הבדק כל ליקוי או אי התאמה שיתגלו בדירה יהיו באחריות הקבלן, אלא אם הוכיח הקבלן כי הליקוי או אי ההתאמה נגרמו כתוצאה ממעשה או מחדל של הרוכש.

לעומת זאת, בתקופת האחריות, אי התאמה או ליקוי בדירה יהיו באחריות הקבלן רק אם הרוכש הצליח להוכיח שמקור הליקוי או אי ההתאמה הוא בתכנון, בעבודה או בחומרים.

לאחר תקופת הבדק והאחריות, הקבלן יישא באחריות רק במקרים הבאים:

  • התגלתה אי התאמה יסודית (אי יציבות של הבניין או אי בטיחות הבניין) שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים.
  • התגלה ליקוי או אי התאמה שלא ניתן היה לגלותם בבדיקה סבירה בתקופת הבדק והאחריות.
  • אי התאמה או ליקוי שדווחו לקבלן בתקופת הרלוונטית (הבדק או האחריות) ולא תוקנו על ידי הקבלן.

הוצאות נוספות

בנוסף למחיר עבור הדירה כפי שנקוב בהסכם המכר, ישנן הוצאות נוספות אותן יש לקחת בחשבון, אשר לעיתים מסתכמות בסכומים ניכרים ביותר.

אלו, בין היתר, הן ההוצאות הנלוות אותן משלמים מעבר למחיר הדירה:

  • מס רכישה. משולם ישירות לאגף מיסוי מקרקעין ומשתנה בהתאם למחיר הדירה והאם הדירה הנרכשת הינה דירתו היחידה של הרוכש או דירה נוספת.
  • שכר טרחת עורך הדין של הקבלן, כפי שפורט לעיל.
  • מוני חשמל ומים וחיבור הדירה לתשתיות.
  • אגרות רישום הערות והעברת זכויות.
  • אגרות רישום בית משותף.
  • תשריט מודד לצורכי רישום בית משותף.
  • הוצאות מימון כגון רישום הערות וכתבי התחייבות לטובת הבנק וכמובן תשלום ריביות.
  • עלות יפוי כוח נוטריוני.

 

סיכום

בחייו של אדם ממוצע, עסקה לרכישת דירה היא לא עניין של מה בכך וכרוכה לרוב בהוצאת כל ממונו של האדם (ואף יותר). חיסכון בשכירת שירותיו של עורך דין ברכישת דירה מקבלן, המהווה הוצאה פעוטה יחסית למחיר הדירה, עלולה במקרים רבים לגרום לאובדן כספים, להוצאות גדולות ולעוגמת נפש קשה.

מומלץ מאד לשכור את שירותיו של עו"ד רכישת דירה מקבלן המתמחה בתחום, על מנת שילווה את הרוכש בכל התהליך הארוך והמורכב המפורט לעיל, הדבר יבטיח כי כספכם הרב מושקע בבטחה.

Comments

comments