האם קבלנים מחויבים למסור לרוכשים את הדירות כפי שהופיעו בפרוספקט?

הנחת היסוד היא שחוזי מכר דירות (ובכלל זה מפרט ותוכניות המצורפות לחוזה) גוברים על מצגים מוקדמים, למשל, עלוני פרסומת, פרוספקטים או הדמיות, זאת בהנחה כי הקבלן קיים חובותיו – מסר לרוכשים את הדירה/הפרויקט בהתאם למה שנקבע במפרט הטכני המצורף לחוזה ובהתאם לתוכניות הבנייה אשר צורפו לחוזה המכירה.

במידה ונקבע בחוזה, כי נספחיו על המפרט שבו ותכניותיו, ממצים את התחייבות הקבלן, הרי שהדבר מחזק את הנחת היסוד כי המפרט גובר על כל מצג מוקדם.

 

מתי יגברו המצגים המוקדמים וההבטחות שניתנו במסגרת מאמצי השיווק והמכירה על מסמכים מפורשים כגון חוזה, תוכניות או מפרט

המצב המשפטי אינו חד משמעי. מעמדם של ההדמיות והפרוספקטים השיווקיים בפרויקט בניה, נדון בפסיקה לא אחת, כאשר, למעשה, הנושא הינו חלק משאלות רחבות יותר שעניינן:

  • היחס בין מצגים טרום חוזיים לבין חוזה המכר.
  • האם נקלטו אותם מצגים חיצוניים ומוקדמים אל תוך חוזה המכר בבחינת חלק ממנו.
  • האם ניתן לבוא כלפי הקבלן בטענה של חוסר תום לב במו"מ או בטענה של הטעייה.

כאשר ניתן לחלץ במאמץ סביר (לא באמצעות מומחה, אלא בעין הקונה הסביר) ממסמכי המכר, בפרט התשריט, את המצב האמפירי והמידות לאשורן של הדירה, הרי שממילא, גם אם הוצג מצג אחר בפרוספקטים שיווקיים, לא יתאפשר לקונה לחמוק מחוזה המכר וצרופותיו עליהן חתם, והקונה לא יישמע בטענה שהוטעה או כי הובטח לו יותר ממה שקיבל.

בהתאם, במקרה כזה, אין הקונה זכאי לפיצוי בגין אי התאמה לפי דיני המכר (חוק המכר (דירות), וחוק המכר הכללי) או מכוח עילה חוזית או נזיקית.

הכוונה כאן היא שהקונה אינו זכאי לפיצוי בגין טענות הנוגעות להצמדות, מידות, גדלים של חדרים וחללים בדירה וכיוצ"ב, אך בודאי שאין לשלול מהקונה הזכות לטענות אחרות בגין ליקויי בניה או סטייה מתקנים רשמיים או כל טענה ביחס לאופי וטיב הבניה.

 

אחריות הקונה לבדוק את כל פרטי העסקה

גישת בתי המשפט היא שהקונה יתייחס ברצינות לעסקה כלכלית משמעותית זו, ויבדוק את כל הפרטים.

קיימת הנחה, לפיה מי שחותם על מסמך כתוב – במיוחד כאשר המדובר בחוזה לרכישת דירה, המשקף התקשרות כלכלית משמעותית מבחינת הקונה, ואשר לגביו קיימת דרישת כתב מהותית – חזקה שעשה זאת לאחר שנתן הסכמה לתוכן שבאותו מסמך, ואין הוא יכול לפטור עצמו בדיעבד מתוצאה נגזרת לא נוחה, אם לא טרח לקבל הסבר, לעיין במסמך וכיוצ"ב, אלא במקרים חריגים.
כלומר, אם חתם קונה דירה, על חוזה מכר, אשר מהתשריט שצורף לחוזה (המהווה חלק מן המפרט), ניתן לחלץ בסבירות, בעיני הדיוט, את המידות והמצב האמפירי שבפועל בדירה, לא יועיל לקונה מצג שיווקי שונה.

מאידך, אם ממסמכי המכר (חוזה מכר + מפרט + תשריט + נספח הצמדות, אם קיים) לא יכול קונה דירה סביר, לחלץ בעצמו במאמץ סביר (למשל ע"י שימוש בסרגל וקנה מידה) את המצב התכנוני בדירה, אשר הינו שונה מן המצג הטרום חוזי שהוצג לו – הרי יגבר המצג הטרום חוזי ויחייב הקבלן בבחינת חלק מן החוזה.

בהקשר זה יש לבדוק, במצטבר, מה היה מצבו התודעתי של הקונה: האם הקונה אכן טעה בפועל, והאם המצג הטרום חוזי שהוצג לו, שונה (לרעתו) מן הדירה שקיבל.

 

התשריט המצורף לחוזה הוא הקובע

מטבע הדברים, המסמך הרלבנטי ביותר לבחינת הנושא הינו תשריט הדירה המצורף לחוזה המכר.

אם הקונה לא טעה בפועל, ממילא אין חשיבות לשוני בין המצג השיווקי הטרום חוזי למסמכי המכר. מאידך, אם מסמכי המכר הינם ברורים דיים בעין הקונה הסביר, לא המומחה, כדי לשקף המצב לאשורו ומה מקבל הקונה, חשוב פחות מה הוצג לקונה בשלב הטרום חוזי (כמובן כאשר אין עסקינן במצבים חריגים, למשל של מי שמוגבל בהבנתו ויכולותיו הקוגניטיביות וכיוצ"ב תרחישים נדירים). בשני המצבים הנ"ל – "יגברו" מסמכי המכר על המצג הטרום חוזי.

ואילו כאשר מסמכי המכר אינם ברורים דיים לעין הקונה הסביר, וניתן לקבל גם שהרוכש הספציפי שעניינו נדון הסתמך על מצגים שיווקיים מטעים, אשר הבטיחו יותר ממה שקיבל במסמכי המכר ובפועל – יחייב המצג הטרום חוזי כחלק מן ההסכם המחייב שבין הצדדים, ויזכה הקונה בפיצוי על אי התאמה.

 

המשמעות המשפטית של פרוספקט שיווקי טרום-חוזי

בשעה שדווקא המסמכים המהווים את המצג הטרום חוזי, כגון הפרוספקט או התשריט השיווקי (להבדיל מתשריט המכר הרשמי והחתום שבחוזה המכר), מציגים בסבירות את המידע הנכון והתואם לאשורו ביחס לדירה וגודלה, כפי שנבנתה בפועל, אזי, גם אם תשריט המכר הרשמי לא איפשר בסבירות לחלץ הגדלים והמידות – גם אז התוצאה המחויבת הינה, שאין לקונה עילה לתבוע את הקבלן.

 

נסקור בקצרה חלק מפסקי הדין שניתנו בנושא:

ע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חומר בע"מ

(הלכת צמיתות)

החברה הקימה שלושה מגדלים בני ארבעים דירות מגורים כל אחד, בנאות סטלה מאריס בחיפה ושיווקה את הדירה על סמך פרוספקט שחולק במשרדיה לקונים פוטנציאליים. בטבלה מסכמת בפרוספקט ניתן לכל אחת מ- 120 הדירות מספר סידורי. לצד המספר הסידורי צוינו הבניין והקומה שבה נמצאת כל דירה, מספר החדרים וטיפוס הדירה, וכן צוין "שטח ברוטו" של כל אחת מן הדירות. הפרוספקט כלל גם תרשימים של טיפוסי הדירות ותיאור מילולי שלהן. בתחתית הטבלה נרשמה הערת הסתייגות, ובה נכתב כי עלולות להתהוות סטיות קטנות מן המידות בתכנית ובפרטי התיאור הטכני; הפרטים בפרוספקט הם לצורכי המחשה בלבד ואינם מחייבים את המשיבה. במבוא לחוזה הרכישה האחיד שנערך עם רוכשי הדירות צוין מספר סידורי של הדירה לצורכי זיהוי.

במקרה דנן, המסמך היחיד שבו מסר הקבלן לרוכשי הדירות מידע על שטחי הדירות הוא הפרוספקט. מסמך זה נמסר לרוכשי הדירות במשרד הקבלן עת התעניינו ברכישת הדירות.

בכל הנוגע לשטח הדירה, היה בפרוספקט המסוימות הדרושה בהצעה לכריתת חוזה המופנית לציבור הרחב. ואולם הערת ההסתייגות כי הפרטים בפרוספקט אינם מחייבים את הקבלן, הופכת את ההצעה להזמנה לנהל משא-ומתן, כך שהמידע שניתן בפרוספקט באשר לשטח הדירות לא מנע מהקבלן האפשרות להציע במהלך המשא-ומתן החוזי הצעה אחרת.

הלכת צמיתות שנקבעה בבית המשפט העליון קובעת עיקרון שמלווה את פסקי הדין מאז לפיו התנאים המפורטים במסגרת הפרוספקט ו/או ההדמיות מהווים הצעה לפתיחת משא-ומתן. המשמעות המשפטית שלהם הינה במובן זה, שאם, בסופו של דבר, נכרת חוזה ובמהלך המשא ומתן לא הוסכם על שינוי התנאים שהוצעו בהזמנה למשא-ומתן, יראו בתנאים שפורטו בפרוספקט ובהדמיות חלק מתנאי החוזה.

בית המשפט, מפי כב' השופטת דורנר קבע עוד, כי יש להידרש לחובת הצדדים לפעול בתום לב, על-פי חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973.

 

 

מקרה שבו הפרוספקט היה בבחינת הטעיה של ממש

ע"א 6271/95 – אדוניהו אשר ואח' נ' פרויקט גן העיר בע"מ (ניתן בשנת 1998)

בכל מקום שבו נדרשת פרשנות, הרי שזו תהיה לטובת הקונה וזאת לפי הכלל הפרשני שהפרשנות תהיה כנגד המנסח, קרי במקרה זה, הקבלן.

במקרה דנן קדמה לחוזי המכר הצגת פרוספקט ובו ציורים של שטחים שונים בבניין והדגמת השימוש בהם, ובין השאר כלל איור של הבריכה, כאשר מעליה גג נפתח ועליו שמשייה ושתי דמויות. לאיור זה צורף בפרוספקט תיאור מילולי הקובע: "בריכת שחיה ומועדון בריאות – בראש המגדל בריכת שחיה מחוממת, גג נפתח…."

בית המשפט קבע, כי בעקבות הלכת צמיתות, הפרוספקט הנ"ל היווה מעין הצעה לכריתת חוזה המופנית לציבור. עוד קבע בית המשפט, כי הערת הסתייגות, לפיה, הפרטים בפרוספקט "אינם מחייבים את החברה", הופכת את ההצעה להזמנה לנהל משא ומתן, כך שהפרוספקט אינו מונע מהחברה להציע במהלך המשא ומתן הצעה אחרת.

עם זאת, הדגיש בית המשפט, כי לתנאים המצוינים במסגרת הצעה לפתיחת משא ומתן נפקות משפטית במובן זה, שאם בסופו של דבר נכרת חוזה, ובמשא ומתן לא הוסכם על שינוי התנאים שהוצעו בהזמנה למשא ומתן, יראו בתנאים אלה חלק מתנאי החוזה. לאור ההנחה כי הצדדים פעלו כאנשים הגונים וסבירים, יש להסיק שכאשר לא ציין חוזה הרכישה אחרת מאשר צוין בפרוספקט, הכוונה הייתה כי מצג זה, שעל-פיו שווקו הדירות, יהפוך לחלק מן התנאים המוסכמים.

לכן, קבע בית המשפט כי שטח הגג הינו רכוש משותף של כלל דיירי הבנין, וכי התיאור בפרוספקט, אשר לא נסתר בחוזה עצמו, יצר את הציפיה הסבירה אצל הרוכשים.

 

בית המשפט קבע לא אחת, כי מאחר והקבלן אחראי למידע שנכלל בפרוספקט השיווקי, הוא צריך להשתמש במושגים ברורים וחד משמעיים, בשפה השווה לכל נפש, ואם יבחר לעשות שימוש באמירות עמומות ורב משמעיות, עלול הדבר לפעול לרעתו בעתיד במקרה של מחלוקות בינו לבין רוכש דירה.

 

 

ע"א 9085/00 – אברהם שטרית נ' אחים שרבט חברה לבנין בע"מ (ניתן בשנת 2003)

בשנים 1993-1992 הקימה החברה מגדלי מגורים ברחובות השיטה ותמר בנשר. בבניינים נתגלו ליקויי בנייה. בפרוספקטים ומסמכים מקדמיים שהוצגו בפני הרוכשים בטרם חתמו על חוזי הרכישה פירטו שטחי דירות גדולים מהשטח שהוקצה להם בפועל בדירות שקיבלו.

במקרה דנן, לכל חוזה מכר של דייר צורף תשריט, ובו סקיצה של הדירה, ובה פירוט שטחם של כל חדר וכל חלל המצוי בדירה. הדיירים נדרשו לחתום על תשריטים אלה כחלק מחתימתם על חוזה המכר העיקרי.

בית המשפט קבע, כי בנסיבות אלה, אך סביר הוא שהדייר יניח כי השטח המופיע במפרט שצורף לחוזה הוא השטח הנכון והמחייב של הדירה, ולא יסתמך על כל נתון אחר, חיצוני לחוזה המכר.

בית המשפט הוסיף, כי אפשר שהמצב היה שונה, אילו הנתונים היחידים בעניין שטח הדירות היו כלולים בפרוספקט השיווק של החברה הקבלנית, ולא היו נתונים אחרים כלשהם בעניין השטח בחוזה המכר ובמסמכים המצורפים אליו.

 

ע"א 10944/02 – שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' אוחנה (ניתן בשנת 2004)

מדובר ברכישת דירות על-ידי המשיבים בבניין שנבנה על-ידי המערערת ביוזמת משרד הבינוי והשיכון ועיריית רמת גן לצורך הקצאת דירות לתושבי העיר רמת גן הזכאים על-פי קריטריונים של המשרד, על פי הגרלה. לפני ההגרלה קיבלו הזכאים פרוספקט של הדירות השונות בבניין, והוצגו בפניהם טופסי הגרלה אשר כללו את מחירי הדירות ואת שטחיהן ברוטו. לאחר עיון בפרוספקט, ולאחר שהייתה להם הזדמנות להתייעץ עם סוכני המכירות, נרשמו הזכאים להגרלה, אשר קבעה את הקצאות הדירות. בהמשך נמכרו דירות לרוכשים נוספים שלא במסגרת ההגרלה. רוכשים אלה קיבלו אף הם את הפרוספקטים השונים של הדירות בטרם רכשו את הדירות. בסופו של דבר חתמו כל המשיבים על הסכם לרכישת דירה עם המערערת. להסכם זה צורפה תכנית של הדירות הנרכשות. באותו פרוספקט בשלב הטרום-חוזי, גודל הדירה התייחס לשטח הכולל גם את החלק היחסי ברכוש המשותף, בלא שהדבר נאמר במפורש.

במקרה דנן, טענו אוחנה בדבר גריעה משטח דירותיהם, אך בית המשפט קבע כי אין לטענתם על מה לסמוך.

בית המשפט קבע כי בעוד שהמסמכים המקדמיים של החברה הקבלנית תיארו תיאור כללי ובלתי מחייב של שטח הדירות, ואף נקטו את הביטוי "דוגמא" לתיאור מעמדם, באו מיפרטי החוזים לשקף בצורה מדויקת ומחייבת את שטחה של כל דירה, תוך פירוט שטחי החדרים והחללים.

בנסיבות אלה לא קמה בידי הדיירים טענה ממשית של פגיעה באינטרס ההסתמכות, וסביר להניח כי כקונים סבירים, הפועלים בתום-לב, הם הסתמכו על נתוני חוזי המכר עצמם ולא על מסמכי הסברה ושיווק חיצוניים לחוזה.

 

ע"א 5602/03 – סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ ואח' (ניתן בשנת 2005)

המערערים הינם 20 בעלי דירות בשני בניינים בעפולה. בעלי הדירות טוענים כי הובטח להם בפרוספקט של הקבלן כי שטח הדירות יהיה 114 מ"ר, בעוד בפועל הדירות שנמכרו להם שטחן כ- 100 מ"ר כל אחת.

בית המשפט קבע, כי מקום שמצוינים בחוזה מימדי הדירה, יש לראות את הדייר כמי שהסתמך על האמור בחוזה, כאשר המיפרט הינו חלק מחוזה זה, ואין לראותו כמי שהסתמך על האמור בפרוספקט חיצוני לחוזה.

אכן, במידה שהמקור היחידי ממנו ניתן ללמוד על מידות הדירה הוא פרוספקט חיצוני, אפשר שפני הדברים יהיו שונים. ברם, במקרה דנן, אף ששטחם הכולל של הדירה ושל חללים שונים בדירה אינו מצוין לא בחוזה ולא במיפרט, אין בכך כדי להביא למסקנה כי לא נתקיימה דרישת סעיף 2 לחוק המכר (דירות), שכן כל אחד מהרוכשים יכול היה לחשב שטחים אלו ללא צורך בסיועו של מומחה לדבר, על ידי מכפלת המידות המצוינות במיפרט ותוך הסתייעות בקנה המידה.

 

ע"א  7298/00 חממי ואח' נגד אוחיון ואח'

האחים חממי הם יזמי פרויקט בנייה ברמלה. חממי פרסמו שורה של מודעות בעיתונות, שלטי חוצות וכיו"ב, כאשר הדגש הפרסומי היה על גודל הדירות. בפועל המשיבים קיבלו דירות אשר היו קטנות מאלו שהוצגו בפרסומים.

האחים חממי טוענים כי בהסכם המכר שנחתם בינם לבין הרוכשים נאמר כי תיאור הדירה ושטחה הוא כמפורט בתשריט, ואין חובה כי התשריט יציין את מימדי הדירה. לדידם, צירוף התשריט בלבד (ללא מימדים) עומד בדרישת הדין. בפועל, נבנו הדירות לפי האמור בתשריט. ואולם, ביהמ"ש קובע כי לא ניתן לעמוד על מימדי הדירה מתוך עיון בתשריט, וממילא לא יכלו הרוכשים להיות ערים לכך כי המחיר שהם משלמים כולל גם שטחים שאינם נמצאים בתשריט. ספק אם קונה דירה ממוצע ער לכך שדירתו כוללת גם פיר מעלית, למשל. חובת הגילוי במקרה זה מוטלת על המוכרים. עליהם להביא לידיעת הקונים מהו השטח האמיתי של הדירה, ומהו השטח הנוסף שלגביו רואים אותם כמי שקיבלו אותו לידיהם.

לאמור לעיל הנובע מן העובדות הספציפיות, מתווספת גם חובת הגילוי הכללית. חובת הגילוי היא אחת מגילוייו המובהקים של עקרון תום הלב וככזו היא מבטאת נורמות של התנהגות מוסרית בשלב המשא ומתן הטרום-חוזי.

 

רע"א 659/05 – סלומון נ' סלע חברת שיכון בע"מ (ניתן בשנת 2005)

המשיבה היא חברה קבלנית ליזמות בניה. נכרת בינה לבין המבקשים חוזה מכר, לפיו מכרה המשיבה למבקשים דירה באחד מן הבניינים של מיזם מגורים בעיר ראשון לציון. המבקשים תבעו פיצוי כספי בגין ירידת ערך הדירה, הנובע מהפרש בין שטח הדירה שנמסרה להם בפועל לבין שטחה על פי עלון הפרסום (פרוספקט) שהוצג לפניהם במהלך המשא והמתן לרכישתה.

במקרה דנן, מבחינה עובדתית, המסמך המחייב היה החוזה על נספחיו, ובו נכללו הנתונים הרלבנטיים אף אם היו שונים מן הפרוספקט.

לכן, בית המשפט, אשר הסכים עם העקרונות של הלכת צמיתות, קבע כי הנסיבות העובדתיות במקרה דנן, כאמור לעיל, אינן דומות לאלה שתוארו בפס"ד צמיתות, כאשר שם המסמך היחיד שבו מסרה חברת הבניה לדיירים מידע על שטחי הדירות היה הפרוספקט.

לפיכך, דחה בית המשפט את טענת המערערים (הדיירים).

 

מה הדין באשר למצג שיווקי הכולל תיאור של בתי ספר ופארקים. האם אלו מחייבים את המוכרים ?

 

ע"א 8737/00 "שלפרד" חב' לפיתוח ובניין בע"מ נ' יוסף ז'אק פ"ד (ניתן בשנת 2010)

המשיבים רכשו מן המערערת קוטג'ים, בין היתר בהתבסס על פרוספקט פרסומת שלפיו ייבנו במסגרת הפרויקט 22 יחידות דיור, ומול הקוטג'ים שלהם יהיה מגרש ריק שסומן כשטח פנוי וירוק. בהמשך, ביקשה המערערת לבנות על השטח הירוק ארבע יחידות דיור נוספות.

נפסק כי מצג הוא בבחינת תיאור של עובדה קיימת, ולא הבטחה לגבי העתיד. תיאור המצב העובדתי של הפרוספקט ושל המפרט במקרה דנן תאם את המציאות בעת החתימה על החוזה, לפי תכנית המיתאר באותה עת. בבחינת המצגים מנקודת ראות של הבטחה לעתיד קשה לראות בהם התחייבות מצד המערערת כי השטח הירוק יישאר פנוי. על-פי חוזה המכר שנכרת בין הצדדים, הייתה המערערת רשאית להוסיף יחידות דיור על 22 יחידות הדיור המתוכננות. אין בחוזה התחייבות כלשהי כי השטח הירוק יישאר פנוי.

 

כפי שנאמר על-ידי כב' השופט אנגלרד:

"השאלה מתמקדת איפה… בתיאור השטח הירוק כשטח פנוי כפי שהופיע בדגם, בפרוספקט ובמודעות. האם יש בתיאור זה של השטח הירוק כשטח פנוי משום התחייבות מצד חב' שלפרד כי השטח יישאר פנוי. לדעתי, התשובה היא שלילית… אין בחוזה התחייבות כלשהי כי השטח הירוק יישאר פנוי… אם הקונים חפצו כי השטח יישאר פנוי היה עליהם להתנות זאת במפורש בחוזה המכר. התחייבות מעין זאת היא בעלת משמעות כלכלית גדולה… לשני הצדדים, ולכן יש לפרטה בהסכם במילים מפורשות… גם בהנחה כי מי מבין המוכרים הציג לקונים את השטח הירוק כשטח ציבורי פנוי, הרי לדעתי, מצג זה נשאר מחוץ לחוזה, ולא הפך לתנייה בחוזה".

 

לסיכום

התנאים והנתונים המפורטים במסגרת ההדמיות והפרוספקט הטרום חוזיים מהווים הזמנה ובסיס למשא-ומתן בין הצדדים.
אם, בסופו של דבר, נחתם חוזה, ובמהלך המשא ומתן לא הוסכם על שינוי התנאים שהוצעו בהזמנה למשא-ומתן, יש מקום לראות בתנאים שפורטו בפרוספקט ובהדמיות חלק מתנאי החוזה.

אם בחוזה החתום ובנספחיו (המיפרט והתשריט) מופיעים, באופן ברור, נתונים השונים מאילו שהוצגו בפרוספקט ובהדמיות, תהיה נטיית בתי המשפט לראות בנתונים המופיעים בחוזה ובנספחיו – כמחייבים.

מטבע הדברים, על הצדדים לפעול בתום-לב ובדרך מקובלת.

מומלץ מאד כי הקונה יבדוק בעצמו, ובאמצעות מומחים מטעמו, את כל הנתונים הרלוונטיים, וידרוש במהלך המשא ומתן לעגן בחוזה ובנספחיו את כל אותם תנאים ומצגים מהותיים בעיניו, אשר הוצגו בהדמיות ובפרוספקטים.

Comments

comments