בשונה מעסקה "רגילה" של רכישת דירה מקבלן או מיזם, אשר אותו יזם או קבלן הוא בעל הזכות בקרקע ובה רוכש מתקשר בהסכם בו הוא רוכש מוצר מוגמר ובנוי (דירה או משרד), בהתארגנות במסגרת קבוצת רכישה שונים הם פני הדברים באופן מהותי.

בקבוצת רכישה הדרך לקבלת "מוצר מוגמר" נעשית במסגרת של מערכת של הסכמים מפוצלים אשר בו בעת אינם ניתנים להפרדה, במסגרתם חברי קבוצת הרכישה מתקשרים עם גורמים שונים ונפרדים אשר כל אחד הינו חוליה בשרשרת בדרך להשלמת הפרויקט וקבלת המוצר המוגמר. במסגרת מערכת ההסכמים ניתן למנות את הסכם רכישת הקרקע עליה יוקם הפרויקט, הסכם עם גורם מממן (בדרך כלל מוסד בנקאי) לליווי פיננסי לפרויקט, הסכמי התקשרות עם יועצים שונים לפרויקט (כגון עורכי דין, רואי חשבון, אדריכלים, שמאים, מפקחי בנייה, יועצי תנועה וכיוב'), הסכם עם קבלן ביצוע לבניית הפרויקט ועוד.

לב ליבה של התארגנות קבוצת רכישה והחוליה המרכזית והחשובה ביותר במערכת ההסכמים היא הסכם השיתוף בו מתקשרים חברי קבוצת הרכישה בינם לבין עצמם.  הסכם השיתוף נחתם על ידי חברי קבוצת הרכישה בראשית ההתארגנות והוא למעשה המסמך המחייב שמסדיר את כל ההתנהלות בין חברי קבוצת הרכישה ומתווה את הדרך והכללים מראשית ההתארגנות, דרך כל שלבי הפרויקט ועד לקבלת המוצר המוגמר ואף עד שלב מאוחר יותר של רישום הפרויקט כבית משותף.

הסכם השיתוף מנוסח, בדרך כלל, בשלב טרום התארגנות קבוצת הרכישה על ידי היועצים המשפטיים (עורכי הדין) של קבוצת הרכישה אשר נשכרים על ידי הגורם המארגן, ועליו להיות מפורט ככל הניתן וצופה פני עתיד אשר מתווה את התנהלות קבוצת הרכישה וקובע מנגנונים ברורים לקבלת החלטות ופתרון מחלוקות בין חברי הקבוצה.

ההוראה הבסיסית במסגרת הסכם השיתוף ונקודת המוצא של התארגנות במסגרת קבוצת רכישה הינה כי חבר קבוצה לא יכול להתנתק מההתארגנות המשותפת וממערכת ההסכמים ולהחליט כי ברצונו להיוותר עם חלק בקרקע בלבד.

בשונה מעסקה "רגילה" של רכישה מקבלן/יזם, בה כאמור הרוכש מתקשר ישירות מול מוכר שמתחייב לספק מוצר מוגמר, במסגרת קבוצת רכישה ההתקשרות היא בין כל חברי הקבוצה ולמעשה חברי הקבוצה קשורים ותלויים אחד בשני באופן שכל חבר קבוצה הינו חוליה הכרחית בשרשרת. די שחבר קבוצה אחד יפר איזו מהוראות הסכם או לא יעמוד בהתחייבויות על פי ההסכמים, כדי שתהא בכך פגיעה חמורה בהתקדמות הפרויקט, עד כדי עצירתו המוחלטת.

לכן, חשוב מאד שהסכם השיתוף יהא מפורט דיו, בעל מנגנונים ברורים ויכולת להתמודד עם כל מכשול שעלול לצוץ במהלך הפרויקט.

להלן מספר דוגמאות לנקודות אליהן נדרשת התייחסות בהסכם שיתוף במסגרת קבוצת רכישה:

  • הסכם השיתוף צריך לקבוע מה יהיה "המוצר המוגמר" של כל חבר קבוצה. היות וכאמור פרויקט של קבוצת רכישה מורכב ממכלול הסכמים ולא הסכם אחד לרכישת דירה, בשלב הראשון רוכשים חברי הקבוצה קרקע בלבד כאשר בשלב זה נרשמים חברי הקבוצה כבעלים במשותף של אותה קרקע נרכשת ("מושע"). כבר בשלב זה צריך להסדיר הסכם השיתוף איזו דירה יהיה זכאי לבנות אותו חבר קבוצה בהתאם לחלק היחסי שרכש בקרקע, לרבות גודלה, קומתה, כיווניה והצמדותיה (למשל חניה, מחסן). לעיתים נרכש המגרש על ידי קבוצת הרכישה עוד בטרם שניתן לגביו היתר בניה, ואף לפעמים עוד בטרם חלה עליו תכנית מפורטת, ובמקרה כזה על הסכם השיתוף להסדיר מנגנונים של איזונים בין חברי הקבוצה במידה והיתר הבניה שיינתן בעתיד יאפשר תמהיל דירות שונה מהתכנון המקורי.
  • מינוי חברי נציגות שייבחרו מבין חברי קבוצת הרכישה וייצגו את חברי הקבוצה מול הגורמים השונים כגון עורכי הדין של קבוצת הרכישה, הקבלן המבצע, האדריכלים ועוד. בין היתר צריך הסכם השיתוף לקבוע את מספר חברי הנציגות, דרך בחירתם, כיצד מחליפים חבר נציגות, מתחם הפעולה של הנציגות (אלו החלטות מוסמכים חברי הנציגות לקבל בעצמם ואלו החלטות יש להעלות להצבעה בפני האסיפה הכללית של חברי קבוצת הרכישה), האם חברי הנציגות יהיו מורשים לחתום במקום כל חברי הקבוצה באמצעות יפוי כוח נוטריוני, חובת הדיווח של הנציגות לחברי קבוצת הרכישה (מועדים לדיווח תקופתי וכן באילו מקרים יש להוציא דיווח מיוחד) וכו'.
  • בחירת בנק או מוסד פיננסי שיעניק מימון לחברי קבוצת הרכישה. בשונה מרכישת דירה מקבלן, במסגרת קבוצת רכישה לא עומדת בפני כל חבר קבוצה האפשרות לבחור באופן עצמאי בנק שיעניק לו מימון, אלא יש צורך בבנק או מוסד פיננסי אחד שיעניק ליווי מימוני לכלל חברי הקבוצה. הסכם השיתוף צריך לקבוע מנגנון לבחירת בנק מלווה. בנוסף, הואיל וכל חבר קבוצה צריך לעמוד בכל דרישות הבנק המלווה לצורך קבלת מימון (בדיקת איתנות פיננסית, המצאת מסמכים, עריכת ביטוחים וכו') ועיכוב או אי אישור חבר קבוצה בבנק המלווה יגרור עיכוב בקבלת הליווי לכלל חברי קבוצת הרכישה, על הסכם השיתוף לכלול הוראות ברורות ונוקשות לגבי עמידה בכל דרישות הבנק המלווה בתוך מסגרת זמנים נוקשה וכן סנקציות חריפות כלפי חבר קבוצה שיפר הוראות אלו, ע"מ למנוע מצב של עיכוב ואף עצירה של הפרויקט.
  • על הסכם השיתוף לקבוע מנגנון של בחירת קבלן מבצע, למשל באמצעות עריכת מכרז קבלנים והתמחרות בין 3 המציעים האטרקטיביים ביותר.
  • חשוב מאד כי הסכם שיתוף של קבוצת רכישה יקבע באופן ברור מה הם המעשים או המחדלים אשר עשייתם או אי-עשייתם על ידי חבר קבוצה יהוו הפרה יסודית של ההסכם, מדובר באותם מעשים או מחדלים אשר עלולים לגרור עיכוב של כלל הקבוצה ואף עצירה מוחלטת של הפרויקט, כגון אי עמידה בדרישות הבנק המלווה, אי תשלום איזה מהסכומים שעל חברי הקבוצה לשלם על פי מכלול ההסכמים, שעבוד הקרקע על ידי חבר קבוצה וכו'.
  • לצד קביעה של הפרות יסודיות כאמור לעיל, היות וכל הפרה יסודית גוררת נזקים חמורים ביותר לקבוצה ולפרויקט, על הסכם השיתוף לקבוע מנגנונים אפקטיביים ויעילים של סנקציות חריפות נגד חבר קבוצה מפר, וכלים לאכיפתן בידי עורכי הדין של קבוצת הרכישה. לדוגמא, מכירת זכויותיו של חבר קבוצה מפר אשר גורם נזק כבד לקבוצה באמצעות הליך של כינוס נכסים לכל המרבה במחיר, באמצעות יפוי כוח מתאים שהוענק לעורכי הדין עם גיבוש הקבוצה.
  • מנגנון לבחירת חניות ומחסנים, לדוגמא באמצעות הגרלה או בחירה לפי סדר שווי היחידות.
  • הוראות וכללים לגבי חשבון הקבוצה, לרבות מורשי חתימה בו.
  • הוראות לגבי נשיאה בתשלומים ועלויות הקמת הפרויקט וכן אחוז ההשתתפות של כל חבר קבוצה בתשלומים אלו.
  • הוראות לגבי דרכי כינוס אסיפהכללית ודרכי קבלת החלטות באמצעותה.
  • הגדרת והסדרת תפקידם של עורכי הדין של קבוצת הרכישה.
  • הוראות לגבי ניהול, אחזקה ונשיאה בהוצאות הרכוש המשותף, לרבות הוראות להתקשרות עם חברת ניהול.
  • העברת זכויות (כגון מכירה) בדירה בטרם סיום הפרויקט.
  • מנגנון יישוב מחלוקות (כגון מגשר, בורר וכו') ועוד.

לעיתים קרובות אנו נתקלים בהסכמי שיתוף שנוסחו כלאחר יד, או על ידי עורכי דין אשר אינם מומחים בתחום קבוצות הרכישה. במקרה כזה, רבים הסיכויים כי קבוצת הרכישה תיקלע לקשיים במשך חיי הפרויקט בשל בעיות אשר מתעוררות אשר הסכם השיתוף אינו נותן להן פתרון. לעיתים אנו נתקלים אף במקרים בהם הבנק המלווה, אשר בוחן היטב את הסכם השיתוף (זמן רב לאחר גיבוש הקבוצה וחתימת ההסכם) מוצא כי נוסח ההסכם אינו מספק, לרבות בשל כך שאינו מפורט דיו, אינו נותן כלים להתמודד עם בעיות שעלולות לצוץ במשך הפרויקט או מכיל הוראות שעלולות להקשות על התקדמות הפרויקט. במצב כזה, במקרה הטוב יש לבצע מהלך מסובך של תיקון ההסכם והחתמתו מחדש (פעמים רבות נתקלים בקשיים בשל סירוב חברי קבוצה מסוימים לחתום על הסכם מתוקן) ובמקרה הרע קושי מהותי בהתקשרות עם בנק מלווה וביצוע הפרויקט.

לאור האמור, ובשל העובדה שלצד הזדמנות מעולה לרכוש דירה במחיר הנמוך ממחיר השוק, בקבוצת רכישה קיימים סיכונים רבים ומשמעותיים וחוסר ודאות לגבי מחיר המוצר הסופי ומועד קבלתו, חשוב לוודא כי את קבוצת הרכישה אליה מעוניינים להצטרף מלווים עורכי דין הבקיאים בתחום וכי הסכם השיתוף אכן עונה על כל האמור לעיל.

בנוסף, מומלץ ביותר בטרם הצטרפות לקבוצת רכישה, להעביר את מסמכי הפרויקט, ובמיוחד את הסכם השיתוף, לבחינה על ידי עורך דין הבקי ומנוסה בתחום, לצורך קבלת חוות דעת על הסיכונים הספציפיים בפרויקט והאם הסכם השיתוף "יודע" להתמודד עם סיכונים אלו.

Comments

comments